lederboard

Condohotele – sposób na inwestowanie w nieruchomości

IMG22751A


Lokaty bankowe stają się coraz mniej opłacalne. Inwestycje giełdowe są ryzykowne. Modną formą lokowania oszczędności jest zakup mieszkania w atrakcyjnym kurorcie i jego wynajem. Obecnie kilku deweloperów oferuje zakup apartamentów pod wynajem w budowanych przez nich kompleksach, przy czym zapewniają oni późniejsze zarządzanie obiektem oraz prowadzenie hotelu. Jednocześnie w ostatnim czasie nastąpiło kilka spektakularnych bankructw spółek budujących condohotele a ich klienci pozostali na przysłowiowym lodzie.

W dobie chwiejnego rynku, niskiego oprocentowania lokat bankowych i zawirowań w strefie euro inwestorzy kierują wzrok ku nieruchomościom – tej najpewniejszej i uznawanej za stabilną inwestycji. Inwestycja w nieruchomość jest jedną z najbardziej popularnych lokat kapitału. Jej atrakcyjność podnosi możliwość dodatkowych zysków z udostępniania nabytego obiektu lub lokalu. Problemów może dostarczać koniecznością zarządzania wynajętym lokalem, dopilnowania najemcy, czy wykonywania napraw.

Najistotniejszym obok ceny czynnikiem wpływającym na wybór oferty zakupu lokalu pod wynajem jest położenie inwestycji. Osoby posiadający pewną rezerwę kapitałową decydują się na zakup apartamentów w prestiżowych lub coraz częściej w miejscowościach turystycznych. Hasła: wypoczynek i inwestycja, czy wakacyjny komfort i zysk brzmią niezwykle atrakcyjnie. Ich spełnieniem mogą być tzw. Condohotele, czyli luksusowe apartamenty (units) w doskonałej lokalizacji, które mają łączyć inwestowanie z relaksem. Właściciele mogą spędzać w zakupionym apartamencie część roku, a w pozostałym okresie udostępniają go na zasadach wynajmu turystom. Pomysł zaadaptowany z zachodu, gdzie przez lata był doskonalą formą inwestowania. Dopiero kryzys w 2008 roku zakończył erę prosperity i obecnie w skali europejskiej condohotele nie są już tak dochodowe.

Tymczasem w Polsce ofert tego rodzaju jest coraz więcej. W zamian za zainwestowane środki możemy stać się właścicielami apartamentu w popularnej miejscowości, gdzie będziemy spędzać wakacje. Przez resztę czasu nasz apartament będzie zarabiał na siebie i dla nas. W dodatku specjalistyczny zarządca zdejmie z naszej głowy ciężar prozaicznych codziennych problemów związanych zarówno z pozyskiwaniem najemców, jak i ze sprzątaniem, czy konserwacją. Kompleksowa usługa deweloperska zawiera wszystko: od zaplanowania, budowy, wykończenia pod klucz, przez zarządzanie budynkiem i promowanie hotelu. Właściciel ponosi zwykłe koszty utrzymania nieruchomości, jak ogrzewanie, odprowadzenie ścieków, wodę, ochronę itp., w założeniu pokrywając je z zysków z wynajmu. Operator lub zarządca condohotelu dba o jego funkcjonowanie, pobierając dodatkowe dochody z usług, obiektów SPA, Wellness, kortów tenisowych itp. Hotele budowane są w kurortach, w miejscach atrakcyjnych i znanych, modnych i takich, gdzie warto bywać. Infrastruktura obiektu jest na ogół bogata i zachęcająca – luksusem, wygodą i dodatkowymi atrakcjami. Obiekty sportowe i salony piękności, relaks i rozrywka – condohotele oferują usługi mające zaspokoić wymagania nawet bardzo kapryśnych turystów.

Condohotel to rodzaj wspólnoty mieszkaniowej – budynek wzniesiony jest bowiem przez dewelopera, który później sprzedaje poszczególne lokale. Potem jednak pojawia się różnica, która polega na tym, że to nie właściciele lokali, ale na ogół wyspecjalizowany podmiot (operator) zarządza kompleksem. Zadba on również o wszystkie szczegóły, w tym również o klientów, którzy wynajmą apartament. W założeniu operator ma zapewnić właścicielom komfort i zysk, bez konieczności osobistego ich angażowania w procesy zarządzania. Aspekty prawne tego rodzaju inwestycji nie podlegają odrębnej regulacji, co w wielu przypadkach może prowadzić do nieporozumień między stronami i sporów, nierzadko kończących się w sądzie.
Inwestycja – jak każda tego rodzaju, wymaga niemałych nakładów a na zyski trzeba poczekać niekiedy kilka lat. Upraszczając wzniesienie dużego i luksusowego obiektu finansowane jest przez przyszłych właścicieli apartamentów. Od treści umowy zawieranej z wykonawcą zależy, czy i jak zostaną zabezpieczone ich interesy, szczególnie co się stanie, gdy projekt zostanie przerwany. Jest to inwestycja zbiorowa, taka, która powstaje ze środków wielu osób, zależna od płynności finansowania.

Gdy rynek kuleje, część inwestorów wycofuje swoje środki, co może zagrozić całości projektu i spowodować utratę już zainwestowanych pieniędzy, oraz przyszłych zysków innych zainteresowanych. Jak zabezpieczyć swoje pieniądze, by nie ugrzęzły w niedokończonym obiekcie na zawsze i jak zapewnić, że obiekt powstanie? Co zrobić, gdy wykonawca zbankrutuje? Albo, gdy na etapie wznoszenia budynku zostanie zajęta hipoteka nieruchomości? Co w końcu, gdy planowane zyski nie nadchodzą? Kolejną kwestią jest prawidłowe uregulowanie obowiązków operatora condohotelu. Niektóre z umów zawierają rozwiązania bardzo korzystne dla inwestorów np. gwarancję zysku.

Praktyka pokazuje, że duża cześć nabywców apartamentów nie żałuje swojej decyzji. Innych rozczarowały mniejsze od zakładanych zyski lub upadłość dewelopera, jak w np. w przypadku inwestycji Mikołajki Marina Resort. Jak w każdym biznesie – sukces zależy od wielu czynników, w tym koniunktury, prawnego zabezpieczenia własnych interesów oraz zwykłego szczęścia.

Renata Robaszewska, Paulina Wach / Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni

fot. Marek Najberg

Skomentuj

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>