Na pierwszych roll-upach Stowarzyszenia, które wciąż jeszcze wykorzystujemy i drukujemy dla każdego nowego oddziału jest hasło „Cywilizujemy polski rynek najmu detalicznego”. Dzięki zebranym już doświadczeniom i wiedzy naszych członków możemy lepiej sprecyzować i określić, co robić, aby ten cel stał się bliższy i bardziej realny – bo wciąż jest sporo do zrobienia, mimo tego, że przez te 5 lat istnienia Mieszkanicznika sytuacja znacznie się poprawiła. Przede wszystkim do poprawienia standardów i bezpieczeństwa na rynku najmu niezbędna jest łatwo dostępna wiedza i edukacja obu stron umów najmu: wynajmujących i najemców. Na stronie internetowej Stowarzyszenia dostępnych jest już bardzo wiele artykułów, poradników i opisów postępowania, a po zalogowaniu członkowie mogą porozumiewać się ze sobą już bezpośrednio i pomagać nawzajem w konkretnych przypadkach. Jeśli wynajmujący będą przestrzegać ogólnych norm i zasad, a najemcy będą również wymagać odpowiednich standardów w ramach umów najmu, to wszyscy wchodzący na rynek najmu będą spotykać się z odpowiednimi wymaganiami i będzie mniej nieporozumień i większe bezpieczeństwo.
Mamy już w Polsce bardzo dużą grupę właścicieli mieszkań na wynajem – ponad 600 tysięcy osób, i ta grupa bardzo stabilnie rośnie, również dzięki atrakcyjności takiego lokowania pieniędzy, ale i coraz lepszej ofercie rynkowej, ułatwiającej kupno i obsługę mieszkań na wynajem dla indywidualnych osób. Stowarzyszenie ma obecnie ponad 1550 członków, skupiamy też około 7000 sympatyków i obserwatorów, jednak porównanie z ilością właścicieli wciąż pokazuje nam jak wiele jeszcze mamy do zrobienia. Chcemy dotrzeć do tych ponad 600 tysięcy ludzi i zaprosić ich do naszego grona, a przynajmniej zaprezentować im Stowarzyszenie jako wiarygodne i dobre źródło informacji o najmie prywatnym. Pracujemy nad tym razem z 17 liderami naszych oddziałów lokalnych – w tym dwoma zagranicznymi, a pojawiają się już kolejni chętni do pokierowania oddziałami w Rzeszowie i Kielcach, a nawet w Nowym Yorku.
Dzięki pracy naszych liderów i członków poszerzamy wciąż ten krąg ludzi, do których docieramy, a spotkania lokalne są najlepszym sposobem edukacji wynajmujących i wymiany informacji pomiędzy uczestnikami, którzy często są profesjonalistami i praktykami w najróżniejszych dziedzinach związanych z najmem. Takie bezpośrednie kontakty i merytoryczne wykłady na spotkaniach są wskazywane jako największa korzyść z członkostwa w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik, a regularnie organizowane spotkania dostępne są dla wszystkich zainteresowanych – jeśli nie są członkami, to za opłatą. Takich lokalnych spotkań, organizowanych co miesiąc w kilkunastu miastach, jest około 200 rocznie. Doceniamy pracę i chęć dzielenia się wiedzą: na ostatnim Kongresie Mieszkanicznika honorowymi członkami zostały trzy kolejne osoby, które dołączyły do Sławka Muturi – pomysłodawcy i założyciela Mieszkanicznika. Piotr Hryniewicz i Paweł Czerwiński przyczynili się jako współzałożyciele, ale i specjaliści w swoich dziedzinach, a Katarzyna Kozarzewska założyła i rozbudowała oddział trójmiejski, dzieląc się też wiedzą i doświadczeniem dotyczącym specyfiki najmu nadmorskiego w Polsce.
Z wiedzy i praktycznych doświadczeń często wyrastają firmy, które oferują usługi związane z najmem na dobrym poziomie i które polecamy wszystkim zainteresowanym. Bez profesjonalnej obsługi rynek najmu nie osiągnie szybko odpowiednich standardów obsługi, dlatego cieszymy się, że do grona naszych partnerów dołączyło sześć kolejnych – bardzo zróżnicowanych – firm, mamy już ponad 20 partnerów oferujących wsparcie i obsługę procesu najmu w całości lub w jego poszczególnych aspektach. Współpracujemy też z wieloma organizacjami i instytucjami, żeby rynek najmu był bardziej przejrzysty, badany i opisywany, bo jego rola w całej gospodarce jest coraz bardziej znacząca.
Polski rynek najmu to przede wszystkim rynek detaliczny, składający się z bardzo rozproszonych w całej Polsce indywidualnych właścicieli, posiadających jednak razem majątek porównywalny do wartości największych firm w Polsce. Mamy nadzieję, że również ustawodawcy dostrzegą wielki potencjał inwestycyjny i ułatwią nie tylko zagranicznym funduszom inwestowanie w mieszkania na wynajem, ale i drobnym polskim inwestorom skupianie się w formalnych strukturach. Jesteśmy jedynym stowarzyszeniem zrzeszającym tych właścicieli, i dzielimy się wiedzą z wszystkimi zainteresowanymi. I cywilizujemy polski rynek najmu dzięki naszym członkom, liderom i sympatykom.
Działania i projekty prowadzone przez Mieszkanicznika:
od nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, poprzez rosnące zróżnicowanie i profesjonalizację usług dla najmu, do wspierania dobrej współpracy z zarządcami nieruchomości
Działania organizowane przez Stowarzyszenie na rzecz członków i sympatyków:
•Kongres – największe w Polsce spotkanie praktyków rynku najmu, organizowane początkowo co pół roku, obecnie tylko na jesieni. VIII Kongres, w listopadzie ubiegłego roku zgromadził ponad 500 uczestników, prelegentów i przedstawicieli firm współpracujących ze Stowarzyszeniem
•Informacje bieżące, poradnikowe, statystyczne – ogólnodostępna baza wiedzy na stronie internetowej Stowarzyszenia;
•Spotkania lokalne z merytorycznymi prelekcjami i możliwością wymiany informacji i rozwiązań bieżących spraw – co miesiąc w 17 oddziałach Stowarzyszenia;
•Sąd Arbitrażowy przy Stowarzyszeniu Mieszkanicznik – dostępny dla wszystkich zainteresowanych – właścicieli, wynajmujących i najemców. Polubowne rozstrzyganie sporów na tle najmu, ale też w związku np. z remontem: szybkie, jednoinstancyjne, tańsze.
•Szkolenia – dla właścicieli zajmujących się swoimi mieszkaniami i lokalami na zasadach najmu prywatnego. Podstawy prawne do umów najmu, zasady współpracy z profesjonalistami od nieruchomości i najmu, praktyczne porady, odpowiedzi na indywidualne pytania.
•Baza Fachowców – polecani specjaliści, z referencjami od innych Mieszkaniczników;
•Ubezpieczenia „skrojone” do mieszkań na wynajem, z opcjonalnym OC najemcy;
•Targi i konferencje – uczestnictwo, porady dla wszystkich odwiedzających z zakresu najmu i nie tylko.
Udział Stowarzyszenia w innych przedsięwzięciach:
•Konsultacje społeczne ustaw i programów
– Narodowy Program Mieszkaniowy
– Ustawa o ochronie praw lokatorów…
– Ustawa o REITach, gospodarowaniu nieruchomościami, o kredycie hipotecznym
– klasyfikacja zawodów nieruchomościowych.
•współpraca z UM Warszawa w ramach projektu Warszawa2030 – rola najmu w Warszawie, potrzeby w tym zakresie, lepsze rozwiązania dla najemców i wynajmujących, integracja mieszkańców
•Stowarzyszenie ma coraz więcej partnerów, oferujących bardzo zróżnicowane usługi dla rynku najmu: od finansowych i prawnych, poprzez obsługę najmu i specjalistyczne pośrednictwo, ukierunkowane na szczególne grupy najemców i wynajmujących, poprzez rozwiązania techniczne dla najmu krótkoterminowego, i cały wachlarz usług związanych z prezentacją nieruchomości na wynajem.
Instytucje, z którymi współpracujemy:
•Związek Banków Polskich i Centrum AMRON – jesteśmy na etapie finalizowania umowy o współpracy w zakresie zbierania danych o czynszach najmu z umów. Ustalony jest już zakres zbieranych danych, które mają pomóc w analizie rynku i w tworzeniu nowych produktów bankowych dla rynku nieruchomości wszystkim bankom korzystającym z danych Centrum AMRON
•SGH i UW – powstają pierwsze opracowania dotyczące rynku najmu w Polsce, głównych barier rozwoju, roli najmu, również różnych form wsparcia mieszkaniowego (np. dodatki mieszkaniowe), badania dotyczące możliwości finansowych gospodarstw domowych w kontekście najmu prywatnego i komunalnego
•Polska Federacja Rynku Nieruchomości i stworzenie curriculum kursów dla zarządców najmu – również finalizujemy umowę i konsultujemy ostatnie zmiany w programie, pierwsza edycja będzie w marcu tego roku (wszystkie weekendy marca) w Warszawie. Poprzez profesjonalną obsługę rynku najmu można wprowadzać wyższe standardy i odpowiednie praktyki. Możliwe jest również wyodrębnienie nowego zawodu w nieruchomościach.
•Habitat for Humanity i projekt Społecznych Agencji Najmu: instytucji mających gwarancje finansowe gminy, biorących w najem mieszkania prywatnych właścicieli i podnajmujących wskazanym przez gminy najemcom, z reguły nie kwalifikującym się na mieszkanie komunalne i potrzebującym mieszkania tylko na kilka lat.
•Narodowa Agencja Poszanowania Energii – projekt RentalCal – efektywność energetyczna budynków z mieszkaniami na wynajem: procedury dla właścicieli, inwestorów, banków i kredytodawców, dla instytucji wspierających rozwiązania energooszczędne (wymiana pieców, termomodernizacja itp.)
•Bierzemy udział w targach mieszkaniowych i doradzamy odwiedzającym – najemcom i wynajmującym, w zakresie umów, podatków, finansowania, lokalizacji, wyposażenia, usług… Targi organizowane przez Nowy Adres SA Mieszkaniowi.pl w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, MuratorEXPO w Warszawie i Trójmieście, Targi Nieruchomości w Szczecinie i Rzeszowie
•Reprezentujemy prywatny rynek najmu na Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie, konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy, Kongresach Mieszkaniowych PZFD, Kongresach Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych ZBP i innych.
Jesteśmy też już na końcowym etapie testowania ankiety skierowanej do właścicieli nieruchomości na wynajem. Ankieta powstała we współpracy z firmą REAS i jej wyniki będą opracowywane przez specjalistów rynku nieruchomości. Rozesłanie linków i rozpoczęcie zbierania danych planowane jest jeszcze w styczniu. Nie ma żadnych porównywalnych danych na ten temat – wynajmujący i najemcy nie są w żaden sposób opisywani. Chcemy poprawić transparentność rynku najmu i pokazać tendencje – badanie chcemy prowadzić cyklicznie, co roku.
W tym roku rozpoczynamy rozmowy ze spółdzielniami mieszkaniowymi, bo w zasobach przez nie zarządzanych znajduje się bardzo dużo wynajmowanych mieszkań. Będziemy zabiegać o lepsze postrzeganie wynajmujących, więcej praw dla najemców/mieszkańców i lepszą komunikację pomiędzy właścicielami i zarządcami – projektujemy specjalne formularze kontaktowe. Poprzez ułatwienie kontaktu i wskazanie jego odpowiednich form właściciele mogliby się lepiej wywiązywać ze swoich obowiązków względem spółdzielni i zarządców, a ci mogliby szybciej i skuteczniej dotrzeć z odpowiednią informacją do właścicieli.
Raport Mieszkanicznika: Podatki 2015
Stowarzyszenie Mieszkanicznik monitoruje corocznie publikowane statystyki z zakresu PIT – podatków od osób fizycznych, pod kątem ilości osób zgłaszających i rozliczających przychody z najmu. Znów zanotowano znaczący wzrost, czyli w 2015 roku było już ponad 611 tysięcy podatników, ponad 40 tysięcy „nowych”. Pojawia się też grupa, która ma przychody wyłącznie z najmu. Ale wygląda na to, że wcale nie przestaje pracować.
Już pod koniec wakacji opublikowano dane dotyczące osób rozliczających się ryczałtem, ale dopiero pod koniec października pojawiły się zestawienia dla skali podatkowej. Dodatkowo jeszcze poprosiliśmy Ministerstwo Finansów o uzupełnienie tych ostatnich statystyk o podatników, którzy nie wykazali dochodów z najmu w 2015 roku, ale mieli przychód – niższy niż wykazywane koszty.
Ile zeznań?
Ilu było w 2015 roku podatników wykazujących przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy? Znów o 42 352 zeznań więcej było od podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem, czyli 458 415 zeznań – co stanowi 45% wszystkich „ryczałtowców”. To liczba określająca zeznania dotyczące wyłącznie przychodów z najmu, a do niej możemy dodać jeszcze podatników rozliczających ryczałtem przychody z działalności gospodarczej, w tym również przychody z najmu: 10 585 zeznań. Ale można jeszcze rozliczać najem prywatny na zasadach ogólnych, czyli wg skali, na formularzu PIT-36. Ponieważ w zestawieniach Ministerstwo Finansów publikuje dane dotyczące podatników, którzy wykazali dochód, Mieszkanicznik poprosił o bardziej ogólne dane: ilu podatników wykazało przychody z najmu. I tak 142 tysiącezeznań dotyczyło przychodów z najmu, z czego 28 tysięcy zawierało przychody wyłącznie z tego tytułu. Podsumowując: 611 002 zeznań wykazujących przychody z najmu złożyli podatnicy za 2015 rok.
Przychody w najmie prywatnym
Jest to kontynuacja trendu z ostatnich lat: corocznie przybywa około 40 tysięcy podatników rozliczających najem, i coraz większe są obroty sektora najmu prywatnego, jak i odprowadzane podatki. Dokładne obroty są prezentowane jedynie dla rozliczających podarek ryczałtem, przy skali jest jednak pokazywany wyłącznie dochód, którego nie wykazał w 2014 i 2015 roku 17 tysięcy podatników.
Można jednak juz pokazać skalę i związanego z najmem rynku usług. Przynajmniej 10% obrotów, które już przekroczyły w 2015 roku 9,6 miliarda złotych, przeznaczane jest na drobne remonty, wyposażenie, usługi pośredników, księgowych, fotografów, czy w końcu sprzątanie i zarządzanie. Do dynamicznego wzrostu sfery usług wspierających najem przyczyniają się przede wszystkim osoby traktujące mieszkania na wynajem jako inwestycję – wolą zapłacić za poszukiwanie najemcy, remont, a finanse zlecić wyspecjalizowanej firmie księgowej, niż zajmować się tym samemu. Dobra obsługa może również zwiększyć bezpieczeństwo najmu i całościowy zysk.
Przeciętny podatnik
Średni przychód podatnika, który dokonał zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego wyniósł w 2015 roku 11543 złote rocznie, natomiast przychód przeciętnego ryczałtowca osiągającego przychody wyłącznie najmu wyniósł 18 238 zł w skali roku. Ze względu na rozmaite odliczenia od przychodu podatników rozliczających najem wg skali podatkowej nie można podać podobnych wartości średnich, jednak bardzo interesująca jest w tej kategorii grupa 17 tysięcy podatników nie wykazujących przychodu lub wykazujących straty z najmu.
Nie da się też oszacować, jak wiele osób utrzymuje się z najmu: jeśli rozliczają te przychody w ryczałcie, to pozostałe mogą rozliczać na zasadach ogólnych. W latach 2014 i 2015 aż 28 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych osiągało przychody wyłącznie z najmu, ale nadal nie da się tego odnieść do gospodarstw domowych – jedno z małżonków może rozliczać najem mieszkania, a drugie mieć pracę na etacie. Statystyki GUS, szczególnie dotyczące aktywności ekonomicznej ludności, osoby osiągające przychody z najmu klasyfikują razem z przedsiębiorcami jednoosobowymi, przez co nie można odnieść danych z podatków do danych GUS.
Biorąc jednak pod uwagę średnie przychody w odniesieniu do przeciętnych stawek czynszów najmu, czyli miesięczny przychód na podatnika rejestrującego umowy najmu okazjonalnego – około 1000 złotych, i ryczałtowca – ponad 1500 złotych, jak również informacje od członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik, można domniemywać, że zaczyna się wykształcać grupa profesjonalnych właścicieli, posiadających kilka nieruchomości na wynajem i utrzymujących się z najmu prywatnego, poza działalnością gospodarczą. Dla ludzi wolnych zawodów i drobnych przedsiębiorców może to być wręcz podstawowy sposób na zapewnienie sobie regularnego dochodu, a w przyszłości emerytury.
Szara strefa
Rynek najmu rozwija się dynamicznie, ale wciąż bardzo stabilnie – zachęcają do tego wciąż bardzo niskie stopy procentowe, co skłania do lokowania w mieszkaniach na wynajem i oszczędności, i pieniędzy z kredytów. Szara strefa niewątpliwie istnieje, ale raczej nie jest to celowe omijanie opodatkowania, a problemy z wyjaśnieniem różnych sytuacji, brak wiedzy i pełnomocnictw, jasnych instrukcji w kwestiach podatkowych. Dla osób świadomie inwestujących w lokale pod wynajem podatki są kwestią bezdyskusyjną, jakiekolwiek postępowania karno-skarbowe mogą ich wręcz pozbawić podstawowych źródeł dochodu.
Uwzględniając wielkość rynku najmu – 4,5% gospodarstw domowych w 2015 roku – podawaną przez Eurostat dla Polski, czyli około 635 tysięcy mieszkań (z 14119500) i to, że kilka do kilkunastu procent podatników (611 tysięcy zeznań) może mieć więcej niż jedno mieszkanie na wynajem, to szara strefa wydaje się być bardzo mała – około 15-20 tysięcy lokali w całej Polsce. W poprzednim Raporcie Mieszkanicznika, gdzie również opracowywane były dane z podatków za 2014 rok, nie była uwzględniona liczba podatników rozliczających się na zasadach ogólnych z najmu jako jednego ze źródeł przychodów.
Rentierzy czy inwestorzy?
Stabilny i dynamiczny wzrost rynku najmu jak na razie jest zasługą wyłącznie inwestorów indywidualnych. Pierwsze oferty inwestorów instytucjonalnych – a konkretnie Funduszu Mieszkań na Wynajem, pojawiły się właśnie w 2015 roku – 380 mieszkań w Poznaniu, Piasecznie i Gdańsku. Aktywność osób fizycznych, kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, a nie tylko dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niewątpliwie spowodowana jest coraz niższym oprocentowaniem depozytów i spadającą atrakcyjnością papierów wartościowych i bardziej zaawansowanych instrumentów finansowych. Powoli, ale wzrasta też jednak zamożność Polaków, a dostępność odpowiedniej oferty – niewielkich mieszkań, często oferowanych razem z obsługą najmu, i to również na rynku wtórnym – ułatwia znacznie zaangażowanie większych środków, często również kredytu, w namacalną i widoczną nieruchomość.
Sporo osób, które uznały ten sposób inwestowania za bezpieczny, nie poprzestaje jednak na jednej nieruchomości, wykorzystując kredyty i uznawanie przez banki przychodów z najmu już posiadanych nieruchomości inwestują w kolejne, remontują wyposażają i udostępniają – na czym zyskuje cała gospodarka, od branży budowlanej, poprzez wszelkie usługi, do końcowych klientów, czyli najemców, którzy mogą wybierać i w ramach bardzo stabilnych czynszów znajdują coraz lepszy standard. Stowarzyszenie Mieszkanicznik będzie promować również dobre standardy w obsłudze najmu i relacjach pomiędzy stronami umów najmu, szczególnie ważne w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych.
Źródła:
Dane Ministerstwa Finansów dotyczące rozliczeń PIT za lata 2011-2015: http://www.finanse.mf.gov.pl/pit/statystyki/
Dane dot. zeznań PIT uzyskane w drodze zapytania o informację publiczną (plik PDF do pobrania)
GUS – zasoby mieszkaniowe: http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/gospodarka-mieszkaniowa-w-2015-r-,7,11.html
Eurostat: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics/pl – Źródło do wykresu drugiego, czyli tabela przestawna ilc_lvho02
Dane własne publikowane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem: https://funduszmieszkan.pl/pierwszy-rok-dzialalnosci-funduszu-mieszkan-na-wynajem/
