Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe to wszelkie inne prawa rzeczowe niż własność. Są to tak zwane prawa na rzeczy cudzej. W przypadku hipoteki będzie to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości należącej do kogoś innego niż wierzyciel hipoteczny. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich.

Hipoteka uregulowana jest przede wszystkim w ustawie z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że hipoteka stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie. Jest to zabezpieczenie wierzytelności, a więc czyli prawa jednej ze stron (wierzyciela) do spełnienia świadczenia na jej rzecz przez drugą stronę (dłużnika). Hipoteka stanowi zabezpieczenie na wypadek niespełnienia tego świadczenia przez dłużnika.

Jako przykład można posłużyć się sytuacją, w której bank ustanawia hipotekę na nieruchomości kredytobiorcy. Pomiędzy bankiem (kredytodawcą) a jego klientem (kredytobiorcą) zostaje zawarta umowa kredytu. Bank „pożycza” pieniądze na zakup nieruchomości swojemu klientowi. Niezależnie od innych warunków umowy, bank pragnie zabezpieczyć zwrot kredytu, a więc zabezpieczyć się na wypadek sytuacji, gdyby klient przestał oddawać mu pieniądze, a więc przestał spełniać swoje świadczenie. Bank zabezpiecza więc wierzytelność z umowy kredytu. Zabezpieczenie będzie stanowić hipoteka, którą klient ustanowi na swojej nieruchomości, jako jej właściciel, na której zakup bank pożyczył mu pieniądze. W tym celu klient złoży oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości. W przypadku, gdyby klient przestał spłacać kredyt bank może dochodzić zaspokojenia swojej nieuregulowanej wierzytelności z nieruchomości. Uzyska więc tytuł wykonawczy (z sądu) i skieruje sprawę do komornika sądowego w celu wszczęcia egzekucji z nieruchomości. W najprostszym przypadku komornik sprzeda nieruchomość, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przekaże do wspomnianego banku, który tym samym odzyska wierzytelność.

Odnajdując poprzez wyszukiwarkę ksiąg wieczystych, księgę utworzoną dla nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, fakt ten będzie ujawniony w jej dziale IV. Dział ten zawiera informacje o ustanowieniu hipoteki, o wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w tym o wysokości wierzytelności (w jakiej kwocie jest ustanowiona hipoteka), a także o wierzycielu hipotecznym (jego nazwę bądź imię i nazwisko). Dodatkowo warto zwrócić uwagę na miejsce (numer hipoteki). W przypadku większej ilości hipotek ustanowionych na danej nieruchomości, ich liczba porządkowa będzie decydować o kolejności zaspokajania z egzekucji poszczególnych wierzycieli. W księdze wieczystej można odnaleźć również adres nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, ale nie można odnaleźć księgi wieczystej po adresie, bowiem wyszukiwanie nie działa w tę stronę.