Ofertowe ceny mieszkań stają się publicznie dostępne. To ważny krok w stronę większej transparentności, który ułatwi klientom orientację w rynku. Mało kto spodziewa się jednak przełomu, bo to nie kwestia jawności jest dziś decydująca. Prym wiodą dostępność kredytów, rosnące koszty budowy i regulacje prawne.
Ceny mieszkań “na widoku”
Deweloperzy mają nowy obowiązek. Za sprawą nowelizacji ustawy z maja 2025 roku (Dz.U. 2025, poz. 758) od początku sprzedaży każdej inwestycji są zobligowani publikować ceny ofertowe lokali – brutto, z uwzględnieniem VAT – oraz historię ich ewentualnych zmian. Dane te trafiają również do centralnego rejestru prowadzonego przez ministra cyfryzacji, co ma umożliwić szerszy dostęp do porównywalnych informacji o rynku pierwotnym.
To krok w stronę przejrzystości i uporządkowania rynku. Kupujący mogą łatwiej analizować i porównywać oferty, z kolei deweloperzy zyskują szansę na budowanie zaufania poprzez bardziej otwartą komunikację. Warto jednak zaznaczyć, że przepisy nie wymagają ujawniania cen transakcyjnych, czyli tych faktycznie zapłaconych przy podpisaniu aktu notarialnego. Takie informacje nadal pozostają poza zakresem nowelizacji i nie są automatycznie dostępne dla opinii publicznej.
– Choć nowe przepisy wprowadzają większą przejrzystość i porządkują sposób prezentowania ofert, nie oznaczają one automatycznej rewolucji cenowej – Jawność cen ułatwi klientom porównywanie ofert, a tym samym pozwoli zaoszczędzić czas i zorientować się w sytuacji rynkowej. Choć faktycznie jest to potrzebne, nie rozwiąże zasadniczych problemów rynku – nie wpłynie ani na dostępność gruntów, ani na koszty materiałów budowlanych czy robocizny, które pozostają kluczowymi czynnikami rynkowymi. W naszym przypadku publikowanie cen było zresztą standardem już od dawna, więc nowe przepisy w tym zakresie nie oznaczają dla nas dużej zmiany. Niestety nieprzemyślany technicznie przez ustawodawcę sposób ich raportowania zajmuje naszym pracownikom ogrom czasu, i nie widać w tym ducha deregulacji – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia.
Realne motory zmian
Jawność cen może uporządkować sposób prezentacji ofert, ale to inne czynniki – dostępność kredytów, koszt zakupu gruntów, materiałów i robocizny – decydują dziś o poziomie cen. Przykładowo, banki udzieliły w pierwszym kwartale 2025 roku ponad 48 tysięcy kredytów mieszkaniowych, na łączną kwotę przekraczającą 20 miliardów złotych. To wyraźny sygnał, że popyt wspierany dostępnością finansowania pozostaje silny, mimo zmieniających się warunków makroekonomicznych. Wysoka aktywność kredytowa wpływa natomiast bezpośrednio na rynek nieruchomości, wzmacniając presję cenową i utrzymując konkurencję po stronie popytu.
– Co ciekawe, nawet rekordowa w I kwartale 2025 roku podaż nowych mieszkań (wg. JLL liczba dostępnych lokali przekroczyła 59 tys.) nie przynosi oczekiwanego ochłodzenia. Wynika to z faktu, że popyt nadal przewyższa dostępność najbardziej pożądanych lokalizacji i standardów. W efekcie rosną nie tylko ceny, ale też tempo podejmowania decyzji zakupowych przez kupujących. – W takim otoczeniu nawet pełna jawność transakcyjna nie byłaby w stanie zneutralizować wpływu taniego lub łatwo dostępnego kredytu — to dostępność finansowania nadal w dużej mierze wyznacza dynamikę cen mieszkań. Kredyt pozostaje głównym narzędziem napędzającym popyt, a jego szeroka dostępność sprawia, że rosnące ceny nie zniechęcają nabywców. Dla wielu osób liczy się przede wszystkim miesięczna rata, a nie nominalna wartość nieruchomości, co dodatkowo rozgrzewa rynek – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.
Materiały nie tanieją
Z perspektywy deweloperów kluczowym wyzwaniem nadal pozostają rosnące koszty po stronie podaży. Dane GUS z kwietnia 2025 roku wskazują, że ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły o 3,4 proc. rok do roku i 0,2 w relacji m./m. Z kolei analiza Grupy PSB pokazuje, że niektóre materiały – takie jak płyty OSB czy drewno – zdrożały nawet o 8 proc., a cement i wapno o kolejne 2–4 proc. Jedynie nieliczne grupy produktów, jak izolacje termiczne czy systemy suchej zabudowy, odnotowały spadki.
– Deweloperzy tak naprawdę nie są dziś w stanie budować taniej , wręcz przeciwnie. Ceny materiałów budowlanych rosną, podobnie jak koszty robocizny, gruntu i finansowania. Do tego dochodzą czynniki regulacyjne: wyższe standardy energetyczne czy przedłużające się procedury administracyjne, które generują dodatkowe koszty i wydłużają cykle inwestycyjne. W takim otoczeniu deweloperzy mają dość ograniczoną przestrzeń do obniżek czy promocji. Koszty po stronie producenta są zbyt wysokie, by zostawić dużo przestrzeni na takie działania – mówi Bartłomiej Rzepa.