Jednym z najczęściej powtarzających się zjawisk, które obserwuję podczas spotkań z właścicielami nieruchomości, jest przekonanie, że koszt poniesiony na budowę lub wykończenie domu powinien automatycznie przełożyć się na jego wartość rynkową.
Scenariusz niemal zawsze wygląda podobnie.
Spotkanie trwa godzinę, czasem dwie. Właściciel z ogromnym zaangażowaniem opowiada o każdym etapie inwestycji. Słyszę o dębowych podłogach, stolarce wykonanej na indywidualne zamówienie, oknach z najwyższej półki, ponadstandardowym ociepleniu czy konstrukcji budynku przewymiarowanej z myślą o trwałości na dziesięciolecia.
To imponujące. Często mam okazję oglądać domy i mieszkania wykonane z niezwykłą starannością i dbałością o detale. Nie ma wątpliwości, że właściciele włożyli w nie ogromne środki, czas i serce.
Problem pojawia się jednak w chwili, gdy emocjonalna wartość inwestycji zaczyna być utożsamiana z jej wartością rynkową.
Rynek nieruchomości nie wynagradza poniesionych kosztów. Wynagradza użyteczność, lokalizację, funkcjonalność oraz relację ceny do dostępnych alternatyw.
Kupujący nie analizuje faktur za materiały ani nazw producentów okien. Ocenia nieruchomość jako całość. Zastanawia się, czy odpowiada jego potrzebom, czy lokalizacja jest atrakcyjna, jaki jest standard otoczenia, dojazd do pracy, wielkość działki czy potencjał nieruchomości w przyszłości.
Kilka miesięcy temu prowadziłam sprzedaż niewielkiego mieszkania w warszawskim Wilanowie. Właściciel zdecydował się na kosztowne, ciemne, dębowe podłogi. Z punktu widzenia jakości był to produkt premium. Problem polegał na tym, że mieszkanie było niewielkie i słabo doświetlone. Praktycznie każdy klient zwracał uwagę, że ciemna podłoga optycznie zmniejsza przestrzeń i wymaga wyjątkowo starannego utrzymania. Dla właściciela była symbolem wysokiego standardu. Dla kupujących – elementem, który obniżał atrakcyjność wnętrza.
Podobną sytuację spotkałam podczas wyceny nowoczesnego domu położonego pod Warszawą. Imponująca bryła, wysokiej klasy materiały, basen, nowoczesne instalacje i perfekcyjne wykończenie. Jednocześnie nieruchomość znajdowała się na niewielkiej działce, w słabo skomunikowanej lokalizacji, a w bezpośrednim sąsiedztwie trwał spór dotyczący okolicznych gruntów.
Właściciel oczekiwał ceny liczonej w milionach złotych, argumentując ją wyłącznie jakością wykonania.
Tymczasem klient dysponujący takim budżetem kupuje znacznie więcej niż sam budynek. Kupuje styl życia, prestiż lokalizacji, komfort codziennego funkcjonowania oraz bezpieczeństwo swojej inwestycji.
W praktyce oznacza to, że nawet najlepiej wykończony dom nie będzie wart tyle, ile oczekuje właściciel, jeśli jego lokalizacja nie odpowiada segmentowi klientów dysponujących takim budżetem.
Podobnie jest z mieszkaniami. Marmur, egzotyczne drewno czy meble wykonywane na zamówienie nie zmienią faktu, że lokal znajduje się w budynku z wielkiej płyty, ma niekorzystny układ pomieszczeń lub znajduje się w mniej atrakcyjnej części miasta.
Nie oznacza to oczywiście, że remont nie ma znaczenia. Wręcz przeciwnie. Estetyczne i funkcjonalne wnętrza sprzedają się szybciej i zazwyczaj osiągają wyższe ceny niż nieruchomości wymagające generalnego remontu.
Istnieje jednak granica, po przekroczeniu której kolejne wydane dziesiątki lub setki tysięcy złotych nie przekładają się już na wzrost wartości rynkowej.
Każdy ma pełne prawo urządzać swój dom czy mieszkanie dokładnie tak, jak chce. To miejsce, w którym żyjemy, dlatego naturalne jest, że chcemy, aby odpowiadało naszym potrzebom i estetyce. Każdy również ma prawo wydawać swoje pieniądze w sposób, który uważa za słuszny.
Warto jednak oddzielić własne decyzje i emocje od realiów rynku.
Jeżeli decydujemy się na bardzo kosztowne materiały, nietypowe rozwiązania czy ponadstandardowe technologie, powinniśmy mieć świadomość, że robimy to przede wszystkim dla własnego komfortu, a nie jako inwestycję gwarantującą wzrost wartości nieruchomości.
Rynek nie zwraca kosztów poniesionych przez właściciela. Rynek odpowiada jedynie na pytanie, ile w danym momencie gotów jest zapłacić kupujący.
To właśnie dlatego w branży nieruchomości koszt budowy i wartość rynkowa bardzo często są dwiema zupełnie różnymi liczbami. Zrozumienie tej zależności pozwala uniknąć jednego z najczęstszych błędów popełnianych przez sprzedających – oczekiwania, że cena sprzedaży będzie prostą sumą wszystkich poniesionych wydatków.
Urszula Zgierska – Współwłaścicielka agencji ZUM Nieruchomości, agentka nieruchomości. Od ponad 10 lat pracowała jako asystentka prawników, przedsiębiorców i deweloperów, a od trzech lat zawodowo zajmuje się sprzedażą nieruchomości. Specjalizuje się w prowadzeniu klientów przez proces sprzedaży, łącząc wiedzę rynkową z psychologią decyzji zakupowych. W wolnym czasie tworzy treści o emocjach i psychologii oraz buduje przestrzeń dla kobiet, inspirując je do większej samoświadomości, odwagi i autentyczności.