Właściciel nieruchomości często potrafi wskazać ceny podobnych mieszkań lub domów znalezionych w internecie, przypomnieć koszt ostatniego remontu i wyliczyć, ile przez lata zainwestował w swoją nieruchomość.
Dom czy mieszkanie mają dla właściciela również wartość emocjonalną. Wiążą się z nimi wspomnienia, poczucie bezpieczeństwa, lata pracy i często duża część życiowego dorobku.
Problem polega na tym, że oczekiwana wartość nie zawsze odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości. Rynek patrzy na nią zupełnie inaczej. Kupujący nie płaci za wspomnienia właściciela, lecz za lokalizację, powierzchnię, standard, stan techniczny, funkcjonalność i możliwości wykorzystania.
Dlatego profesjonalna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego powinna zaczynać się tam, gdzie kończą się emocje, a zaczyna rynek.
Cena z ogłoszenia to nie zawsze wartość
Jednym z najczęstszych sposobów samodzielnego określania wartości domu czy mieszkania jest przeglądanie internetowych portali ogłoszeniowych. Tyle że są to tylko ceny ofertowe. Pokazują, ile sprzedający chcieliby otrzymać, a nie zawsze to, ile kupujący rzeczywiście są gotowi zapłacić.
Nieruchomość można wystawić za dowolną cenę. Dopiero rynek weryfikuje, czy znajduje ona uzasadnienie. Dlatego rzeczoznawca majątkowy nie sprowadza wyceny nieruchomości do analizy ofert z internetu. W zależności od rodzaju nieruchomości i przyjętej metody bada rzeczywiste dane rynkowe, ceny transakcyjne, nieruchomości podobne oraz cechy, które faktycznie wpływają na wartość.
Remont za 200 tysięcy nie zawsze dodaje 200 tysięcy wartości nieruchomości
Częste jest również przekonanie, że skoro na remont wydano 200 tysięcy złotych, wartość nieruchomości wzrosła o tę samą kwotę.
Rynek nie działa jednak jak prosty kalkulator. Standard nieruchomości ma znaczenie, ale koszt poniesionych nakładów i ich wpływ na wartość rynkową to dwie różne rzeczy.
Rzeczoznawca majątkowy nie tylko „podaje cenę”
Z zewnątrz praca rzeczoznawcy może wyglądać prosto: oględziny, zdjęcia, dokumenty i końcowa wartość wskazana w operacie szacunkowym.
W rzeczywistości rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę i analizuje szereg czynników, m.in. stan prawny i faktyczny nieruchomości, jej przeznaczenie, sposób wykorzystania, położenie, otoczenie oraz lokalny rynek właściwy dla danego rodzaju nieruchomości.
Dlatego wycena nieruchomości nie sprowadza się do pomnożenia powierzchni przez średnią cenę za metr kwadratowy na danym obszarze.
Gdyby tak było, rzeczoznawcę majątkowego można byłoby zastąpić kalkulatorem. Profesjonalna wycena ma odpowiedzieć nie tylko na pytanie: „ile jest warta nieruchomość?”, ale również: „dlaczego właśnie tyle?”
I właśnie dlatego rolą rzeczoznawcy majątkowego nie jest potwierdzanie oczekiwań właściciela. Jego rolą jest rzetelne określenie wartości, którą można uzasadnić danymi, analizą i zachowaniem rynku.
Właściciel może być przekonany: „Mój dom jest wart milion”. Być może ma rację. Najważniejsze pytanie brzmi jednak: czy tak samo wycenia go rynek?
