Co roku o tej porze internet żyje jednym: polowaniem na „okazje życia”. Black Friday, Cyber Monday, rabaty, wyprzedaże, promocje „tylko dziś”. Media społecznościowe napędzają w nas fear-of-missing-out (FOMO) – wrażenie, że gdzieś obok przechodzi „deal życia”, który trzeba złapać w sekundę. Ten lęk rozlewa się na wszystkie kategorie produktów – od telewizorów, po artykuły spożywcze czy samochody. Wielu inwestorów zapomina jednak, że przy inwestycjach długoterminowych, jakimi są nieruchomości, nie należy czekać na okazję.
– Na rynku mieszkań nie ma okazji – i nigdy nie będzie. Mimo to wciąż tysiące osób czeka na „idealny moment”, licząc, że ceny nagle spadną, a okazje same wpadną im w ręce. To iluzja. Dane i analizy mówią wprost: jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, powinieneś działać, a nie liczyć na przecenę, której rynek po prostu nie przewiduje. To nie giełda, gdzie liczy się szybkość kliknięcia; tu wygrywa ten, kto myśli, planuje i ma strategię. Okresy takie jak Black Friday wywołują poczucie, że „coś nam ucieka”, zwłaszcza u osób, które nie mają jasno określonych celów. Taki pseudo-inwestor goni okazje tylko dlatego, że są głośne, a nie dlatego, że prowadzą go w stronę jego planów. Tymczasem ktoś, kto zna swoje cele – finansowe czy inwestycyjne – liczy się tylko to, że idzie w kierunku, który sam dla siebie wyznaczył – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Opóźnianie decyzji to decyzja najgorsza z możliwych
Rynek mieszkań działa wolno, przewidywalnie, w oparciu o liczby, demografię i realne potrzeby mieszkańców. Każdy, kto odkłada decyzję o zakupie, myśli: „jeszcze trochę, poczekam na spadki”. Jednak w tym czasie dzieją się rzeczy, które realnie uszczuplają portfel. Jedną z nich jest wzrost czynszów. Z analizy „Total Return on Everything”, opublikowanej w renomowanym Journal of Economics wynika, że aż 80 procent realnych zysków z inwestycji w nieruchomości pochodzi właśnie z co miesięcznych wpływów. Badanie, które obejmowało dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, jasno pokazuje, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. Każdy miesiąc czekania na idealną okazję inwestycyjną to więc utracony cashflow.
– To czynsz najemcy „spłaca” mieszkanie, pracując jak silnik odrzutowy, generujący przewidywalny cashflow miesiąc po miesiącu. Jeśli nieruchomość stoi pusta, cena metra nie ma znaczenia. Jeśli zarabia – zwraca się nawet wtedy, gdy kupisz ją drożej – mówi Maciej Gołębiweski. – Dziś mamy bardzo dobre warunki do zakupów. Przy odpowiednich założeniach mieszkania inwestycyjne mogą spłacać się same. Według wielu prognoz stopy procentowe powinny spadać lub pozostać na podobnym poziomie co obecnie. Jeśli dziś rata kredytu wynosi na przykład 3200 zł, a czynsz z najmu 3000 zł, nieruchomość jest nierentowna. Każda obniżka stóp procentowych powoduje jednak, że inwestorowi zostaje więcej pieniędzy w kieszeni. Rata maleje o kilkadziesiąt złotych, a inwestycja, która wymagała dopłat, wychodzi na zero lub zaczyna generować nadwyżkę. To właśnie ten moment, na który zwracam uwagę klientom: kiedy nieruchomość nie tylko rośnie na wartości, ale też pracuje na Twój kapitał – dodaje ekspert.
Ryzyko wpisane w czekanie
W nieruchomościach zawsze będzie istniał pewien poziom niepewności. Zmieniają się ustawy, pojawiają się nowe programy, modyfikowane są podatki i zasady rozliczeń – dziś mowa o uldze mieszkaniowej, wczoraj o zwolnieniu z podatku PCC (2%) przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Mimo tych zawirowań to fundamenty rynku pozostają niezmiennie silne. Od lat obserwujemy te same strukturalne wyzwania: niedobór mieszkań, rosnącą mobilność pracowników, napływ ludności do dużych miast oraz stale rosnący popyt na najem. W takich warunkach czynsze konsekwentnie idą w górę, a konkurencja między najemcami o atrakcyjne lokale staje się coraz bardziej widoczna. Dlatego inwestor, który zbyt długo zwleka, ryzykuje.
– W nieruchomościach są tylko dwa tryby: możesz inwestować świadomie, jak dorosły, albo chaotycznie biegać od „okazji” do „okazji”, nie wiedząc, co właściwie robisz. Tymczasem inwestowanie to proces – system większy niż jeden pomysł w głowie. To ludzie, zasoby, kontakty, know-how i konkretne kroki, dzięki którym kreujesz okazje, zamiast ich szukać. – podkreśla ekspert. – Największe zakupy na rynku mieszkaniowym nie mają nic wspólnego z łowieniem okazji. Fundusze PRS, międzynarodowy kapitał czy duzi gracze nie polują. Oni produkują okazje, budując projekty od zera, nabywając całe budynki i przygotowując je pod stabilny najem. To samo podejście powinno przyjąć 99% inwestorów indywidualnych – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Kto stoi w miejscu ten traci
– Scenariusze na lata 2025-2030 są spójne: nawet w wariancie umiarkowanym ceny mieszkań mają być wyższe o 15-25% niż obecnie, natomiast w scenariuszu optymistycznym wzrost może sięgnąć nawet 40-50%. Już sama skala tych prognoz powinna skłonić do zastanowienia, czy oczekiwanie na hipotetyczne spadki i „okazję roku”, ma w ogóle sens. Bo jeśli ceny mają rosnąć w tempie kilkunastu procent rocznie, to każdy rok zwłoki to rok utraconego potencjału. Dlatego najlepsze motto dla inwestora brzmi: Nie czekaj na zakup mieszkania. Kup mieszkanie i czekaj. Ci, którzy kupili mieszkania pięć czy dziesięć lat temu, nawet nie pamiętają, ile za nie zapłacili. Pamiętają tylko, ile wpływa co miesiąc na konto – podsumowuje Maciej Gołębiewski.
***
Maciej Gołębiewski jest praktykiem najmu, ekspertem do spraw inwestowania w nieruchomości i twórcą dobregonajmu.pl. Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Swoją przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 roku od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców oraz wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 milionów złotych. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci.