This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Wyzwania polskiego rynku nieruchomości
Rynki biurowy i magazynowy będą rozwijały się bardzo dynamicznie. Co ciekawe, lokowane w Polsce centra usług wspólnych BPO/SSC napędzają nie tylko inwestycje biurowe, ale też hotelowe. W całkiem nowy etap wkracza segment centrów handlowych, gdzie dominować będą rozbudowy i modernizacje obiektów – w wywiadzie mówi Piotr Kaszyński, Partner zarządzający w firmie Cresa Polska.
Jak wynika z raportu ABSL, w ubiegłym roku ok. 50-60 tys. stanowisk IT w Indiach zostało zlikwidowanych, ponieważ ludzi zastąpiły roboty. Czy zautomatyzowanie procesów w BPO/SSC zahamuje rozwój tego sektora w Polsce?
Nie ma takiego zagrożenia, wręcz przeciwnie, widzimy bardzo duże zainteresowanie ze strony zagranicznych firm, które chcą lokować u nas centra usług wspólnych. Outsourcing w dużej mierze oparty jest na rozwoju nowych technologii, dlatego razem z nimi bardzo szybko ewoluuje. I to nie jest nic zaskakującego.
Faktycznie, proste, powtarzalne procesy, jak call center czy przetwarzanie faktur będą coraz bardzie zautomatyzowane. Jednocześnie firmy zaczynają lokować w Polsce bardziej skomplikowane działania. Potrzebni będą pracownicy z wiedzą techniczną z wyższej półki. Dodatkowo, przy współpracy programistów czy analityków znaczenia nabierze pewnego rodzaju dopasowanie kulturowe czy praca w tej samej strefie czasowej. A w tych tematach dla firm z Zachodu Polska zawsze będzie bliższa, niż np. Indie czy Filipiny.
Pytanie, czy nadal będzie atrakcyjna kosztowo?
Zdecydowanie. Polska jest dobrym miejscem do lokowania biznesu. Ciągle jeszcze mamy tańszą siłę roboczą oraz znacznie tańsze grunty pod inwestycje, niż na Zachodzie. Kolejnym argumentem są bardzo konkurencyjne czynsze za wynajem powierzchni biurowej. Poza wszystkim, Polska jest dobrym miejscem do życia, z przystępnymi cenami mieszkań. Dla porównania, koszt wynajmu mieszkania w Londynie to średnio 50-60 proc. wynagrodzenia.
Dlatego już dzisiaj mamy prawie 280 tys. osób zatrudnionych w centrach usług wspólnych. I ta liczba ciągle rośnie. W tym roku w Polsce powstanie kolejnych 50 centrów usług dla biznesu, a w kolejnych latach utrzyma się trend wzrostowy na poziomie kilkudziesięciu nowych inwestycji rocznie.
Wynika z tego, że centra usług wspólnych związane są nie tylko z rynkiem biurowym, ale i mieszkaniowym.
Oraz hotelowym. Centra usług wspólnych korzystają nie tylko z usług stacjonarnych pracowników, ale również managerów, którzy dużo podróżują. Dlatego lokowanie w Polsce centrów BPO/SSC napędza również rozwój rynku hotelowego, szczególnie w średnim segmencie. Oczywiście nie jest to jedyny powód dynamicznego rozwoju tego sektora rynku nieruchomości, ale znaczący. Jak pokazują badania firmy STR, Warszawa średnio od stycznia do kwietnia tego roku miała najwyższy – aż 70,5 proc. – poziom obłożenia wśród stolic Europy Środkowej i Wschodniej. Dla przykładu w Budapeszcie jest to 68 proc., a w Pradze 67,2 proc.
Równie dynamicznie rozwija się rynek magazynowy. Czy dostrzega Pan jakieś ograniczenia, niebezpieczeństwo?
Rynek magazynowy bije rekordy. Popyt odnotowuje najwyższe poziomy w historii. Oznacza to, że Polska nadal zajmuje czołową pozycję na tle innych krajów europejskich pod względem aktywności najemców i realizowanych obecnie projektów deweloperskich. Dodatkowo ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych może wprowadzić nową dynamikę na mapie obiektów przemysłowo-magazynowych w Polsce. Oczekujemy także wzrostu liczby inwestycji w bardziej zaawansowane technologicznie obiekty dostosowane do indywidualnych wymagań najemcy. Spowoduje to zwiększenie obrotów gruntami oraz powstawanie centrów przemysłowych w regionach o wysokim potencjale logistycznym i operacyjnym.
Odpowiadając jednak na pytanie: coraz większym wyzwaniem dla wielu firm realizujących plany ekspansji jest konieczność zatrudnienia dodatkowych pracowników, co prowadzi do presji płacowej. W przypadku firm planujących duże inwestycje w Polsce, pozyskanie odpowiednio wykwalifikowanej kadry jest priorytetem oraz jednym z najważniejszych czynników wpływających na rozwój nowych lokalizacji na mapie powierzchni przemysłowych i magazynowych.
Kluczem rozwoju większości segmentów rynku nieruchomości będzie rynek pracy. A głównym elementem, który może ograniczyć tę dynamikę, będzie demografia.
Czy chce Pan powiedzieć, że takie prognozy demograficzne, jak starzenie się społeczeństwa oraz zmniejszenie udziału w populacji osób w tzw. wieku mobilnym, znacząco wpłyną na rynek nieruchomości komercyjnych?
Sytuacja demograficzna i rynek pracy są dosyć mocno powiązane z rynkiem nieruchomości. Polska jest atrakcyjnym krajem do lokowania tutaj biznesu, gdy jest konkurencyjna kosztowo oraz oferuje specjalistów w różnych dziedzinach. Tymczasem statystyki pokazują, że Polska boryka się z trudnościami demograficznymi, podobnie jak większość Europy. Zastępowalność pokoleń gwarantuje współczynnik urodzeń na poziomie 2,1, u nas wynosi 1,4. W tej sytuacji, wzrost wskaźnika urodzeń w ostatnim roku to nadal mało, chociaż można powiedzieć, że widać już jakieś światełko w tunelu. Pytanie czy tendencja rosnąca utrzyma się w kolejnych latach.
Wracając jednak do rynku nieruchomości – to ani on, ani reszta gospodarki nie mogą rozwijać się w tym tempie, nie mając odpowiedniego zaplecza. W ciągu ostatnich 10 lat liczba studentów zmniejszyła się o 30 proc. i wynosi obecnie 1,29 mln osób. Na szczęście spadek ten jest częściowo rekompensowany wyższym poziomem nauczania oraz większym dostosowaniem programów na wielu kierunkach studiów do potrzeb biznesu.
Czy obcokrajowcy mogliby rozwiązać ten problem?
Dynamika wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw w ostatnich dwóch latach znacznie przewyższyła oczekiwania. Dzięki temu Polska nadal jest bardzo atrakcyjna dla pracowników ze Wschodu. I chociaż jest to być może rozwiązanie tymczasowe, to na dłuższą metę zewnętrzni pracownicy nie mogą być głównym motorem gospodarki. Gospodarka musi rozwijać się organicznie.
W odróżnieniu od biurowców i magazynów – niewiele galerii handlowych znajduje się obecnie na deskach kreślarskich projektantów. Czy to koniec pewnej ery?
Obecnie realizowanych jest niewiele dużych galerii. Polski rynek nieruchomości handlowych jest w wielu lokalizacjach nasycony, jednak aktywność deweloperów pozostaje wysoka. Duży nacisk kładzie się na przebudowy, rozbudowy i modernizacje. Inwestorzy skupiają się również na jakościowym połączeniu części handlowej, rekreacyjnej i rozrywkowej. Na polskim rynku stale pojawiają się nowe marki handlowe. Polska jest bardzo chłonnym rynkiem pod tym względem i daje szerokie możliwości inwestowania w lokale w centrach handlowych, parkach handlowych i obiektach outletowych. Ważnym czynnikiem przyciągającym międzynarodowych najemców jest systematyczny wzrost zamożności polskiego społeczeństwa.
Globalna gospodarka jest obecnie w stanie przesilenia. Jaki może mieć to wpływ na stan polskiego rynku nieruchomości?
Na świecie ścierają się różne koncepcje społeczno-ekonomiczne. Istotnymi elementami, które mogą w najbliższym czasie zmienić dynamikę i rozkład sił na globalnych rynkach, są wymiana handlowa i nadmierne zadłużenie niektórych państw. Polska posiada jednak solidne fundamenty gospodarcze i nawet przy ewentualnym globalnym spowolnieniu nadal będzie atrakcyjna dla inwestorów i firm, które potrzebują stabilnego otoczenia biznesowego.